未過戶被法院查封怎么挽回？未過戶被法院查封怎么挽回

思念他鄉(xiāng) 2023年01月10日 21:54 84 0

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【前言】未過戶被法院查封怎么挽回？未過戶被法院查封怎么挽回？情感問題解答，找映森喚愛“未過戶被法院查封怎么挽回”的正文如下：

全文目錄一覽：

1、我買了房子后才得知我的房子被法院查封了，我該如何才能把房子要回來
2、我買的房子未過戶被法院查封了怎么辦？
3、已付購房款，房子過戶前被法院查封，怎么辦？
4、我買的房子未過戶被法院查封了怎么辦
5、二手房在辦理過戶期間，被法院查封，怎么辦
6、購買的車輛未過戶，現(xiàn)被法院查封，該怎么辦？

我買了房子后才得知我的房子被法院查封了，我該如何才能把房子要回來

根據(jù)《更高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條規(guī)定，法院可以查封：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

我買的房子未過戶被法院查封了怎么辦？

我買的房子未過戶被法院查封了怎么辦？在二手房交易中，買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》時，一般會約定由買受人支付部分款項，后續(xù)款項待過戶前后支付。而在過戶之前，若因房東資不抵債產生糾紛被法院執(zhí)行時，法院將查封該房屋，并上門進行評估、拍賣，可謂“人在家中坐，封條天上來”。

如發(fā)生此類情況，買受人很有可能面臨錢房兩空，一方面，已支付的房款因房東欠債而難以退還，另一方面，房子將被法院處置，部分買受人甚至已投入額外的裝修成本。那么，買受人應如何進行救濟，又應如何選擇更優(yōu)救濟策略呢？接下來，筆者將為大家進行梳理。

一、買家常見的救濟策略

依據(jù)物權法的規(guī)定，物權具有對外公示效力，法院將被執(zhí)行人（即房東）名下公示的房屋查封后，此時買受人并不享有房屋的物權，而僅是取得該房屋物權的期待權。由于法院查封后無法過戶，房東無法履行后續(xù)義務屬于違約行為，一般來說，買受人有以下幾個維權思路：

1、起訴房東主張解除合同并主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；

2、起訴房東主張繼續(xù)履行合同并主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；

3、起訴請求確認房屋為買受人所有，并申請保全該房屋；

4、作為案外人提起執(zhí)行異議，中止對該房屋的執(zhí)行。

如買受人打算合法擁有該房屋，那么無論是上述第1種還是第2種方式，都不能中止目前對該房屋的執(zhí)行措施。同時如果買受人主張賠償，那么查封順序也將滯后于已查封的另案當事人，只能申請參與分配。

如買受人單以第3種確權之訴進行維權，由于房屋涉及查封，審理法院很可能會中止審理。

因此，我們認為對于買受人而言，首選的策略是上述第4種，考慮提起案外人執(zhí)行異議主張中止對該房屋的執(zhí)行，然后在同案中一并提起確權之訴。

然而，依據(jù)民訴法225和227條的規(guī)定（見上圖），只有案外人認為執(zhí)行的標的確有錯誤才能提起中止標的執(zhí)行的異議，對于執(zhí)行行為或者執(zhí)行依據(jù)有異議的，分別應提起執(zhí)行行為異議和審判監(jiān)督程序。那么，法院支持案外人執(zhí)行異議應滿足哪些條件呢？

二、法院支持案外人執(zhí)行異議的條件

依據(jù)《更高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“執(zhí)異復規(guī)定”）第二十八條的規(guī)定與九民紀要的指導精神，在執(zhí)行中，案外的買受人對登記在被執(zhí)行人名下的財產提出異議，需要同時滿足4個條件，人民法院才會支持中止對該財產的執(zhí)行，具體條件我們分而述之:

條件1：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

該條款較容易理解，如果在法院查封之后才簽訂合同，難免認為屬于惡意串通規(guī)避執(zhí)行。同時需注意的是，合同必須在法院查封之前簽訂，此處的“查封”并非法院人員上門貼封條，而是只要法院在保全或執(zhí)行階段，派人前往不動產登記部門下發(fā)了協(xié)助執(zhí)行通知書并登記查封信息即可。

條件2：在人民法院查封之前已合法占有該不動產

此處的“占有”也應在法院查封之前?！罢加谩钡男问讲粌H限于買受人個人對于該房屋的占有，無論是以自住的形式直接占有，還是以租賃等形式間接占有，只要買受人能實現(xiàn)對物的有效控制，并提供水電、燃氣、物業(yè)票據(jù)等證據(jù)給人民法院，即可認定占有事實的成立。

條件3：已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行

價款是否支付以及其支付時間是判斷房屋買賣合同真實性的重要依據(jù)。不動產交易的金額較大，若買受人已支付款項，法院一般需結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定是否符合該條款，以排除合理懷疑，避免被執(zhí)行人與第三人串通虛構合同，逃避執(zhí)行。

另外，由于在沒有辦理過戶時，按照交易習慣，絕大多數(shù)的買受人都未支付全部價款，此時將剩余價款按法院要求交付執(zhí)行就顯得頗為重要。法院將買受人交付的款項用于案件的執(zhí)行，既節(jié)約了執(zhí)行過程中產生的額外成本和期間，也能盡快推進案件執(zhí)行完畢。

條件4：非因買受人自身原因未辦理過戶登記

該條款屬于更容易產生爭議的情形，難點在于對“買受人自身原因”的理解。一般而言，買受人在無過錯的情況下，只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。

實務中，房東不作為、標的物瑕疵、不動產登記部門原因等情況導致未能過戶的，該類理由均不得歸咎于買受人，此種情況下，買受人并無過錯。比較常見的買受人過錯有，買受人明知或應知房屋存在抵押、買受人因個人原因、房價變化而不配合過戶的。另外，一部分買受人因為限購政策未過戶，此類情形是否屬于買受人過錯，應分情況討論。

若簽訂合同時已有當?shù)叵拶徴叽嬖?，屬于明顯規(guī)避限購政策，買受人無法過戶而被另案執(zhí)行的房屋，也屬于買受人自身原因的范疇，例如在更高院審理的魏琳、青島海宜林投資控股有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案中[1]。更高院認為，山東青島出臺限購措施后，案涉買賣合同才簽訂。雖買受人本人名下并未有商品房登記信息，但買受人對于房屋限購政策內容是明知的，對于案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記也是明知的，因此，應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利后果，故未支持其案外人執(zhí)行異議。

相對而言，若限購政策出具在簽訂買賣合同并占有之后，且買受人已積極履行義務的，因為買受人無法預料到新政策的出臺，此時不應視為買受人過錯。

已付購房款，房子過戶前被法院查封，怎么辦？

方法如下：

1、根據(jù)《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十六條：被執(zhí)行人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款并實際占有該財產，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權的，人民法院可以查封、扣押、凍結；

第三人要求繼續(xù)履行合同的，應當由第三人在合理期限內向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結。

2、根據(jù)《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；

第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

3、被執(zhí)行人購買第三人的財產，已經支付部分價款并實際占有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。

4、第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經采取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。

擴展資料

依據(jù)《更高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第八條?

查封、扣押動產的，人民法院可以直接控制該項財產。人民法院將查封、扣押的動產交付其他人控制的，應當在該動產上加貼封條?或者采取其他足以公示查封、扣押的適當方式。

第九條?

查封不動產的，人民法院應當張貼封條?或者公告，并可以提取保存有關財產權證照。

查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結行為。

第十條?

查封尚未進行權屬登記的建筑物時，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實際占有人，并在顯著位置張貼公告。

第十一條?

扣押尚未進行權屬登記的機動車輛時，人民法院應當在扣押清單上記載該機動車輛的發(fā)動機編號。該車輛在扣押期間權利人要求辦理權屬登記手續(xù)的，人民法院應當準許并及時辦理相應的扣押登記手續(xù)。

第十二條?

查封、扣押的財產不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被執(zhí)行人負責保管；不宜由被執(zhí)行人保管的，可以委托第三人或者申請執(zhí)行人保管。

由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財產，如果繼續(xù)使用對該財產的價值無重大影響，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用；由人民法院保管或者委托第三人、申請執(zhí)行人保管的，保管人不得使用。

參考資料長葛市人民法院-關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定

我買的房子未過戶被法院查封了怎么辦

買的房子未過戶被法院查封了可以要求法院解封。根據(jù)相關法律法規(guī)，如果已經實際占有該財產并且支付所有款項，是可以要求解封。

法律分析

根據(jù)相關法律法規(guī)，通常房屋產權變更需要所有人簽字，但一些特殊情況也可以強制變更房屋產權所有人。非基于法律行為引起的物權變動主要有以下幾種情形：一、人民法院作出的法律文書。二、仲裁機構作出的法律文書。三、人民政府的征收決定。四、繼承人在因繼承取得物權的情況下，如果仍然適用物權變動的一般原則，要求物權的取得自登記或交付時生效，因登記或交付往往需要一定時間，勢必導致在被執(zhí)行人死亡后不動產登記或者動產交付前，遺產處于無主狀態(tài)。因此，不必再以登記或者交付為生效要件，繼承開始時，繼承人可以當然地、直接地取得物權。與繼承不同，遺贈屬于法律行為，但因遺贈發(fā)生的物權變動，同樣適用繼承的規(guī)則，物權不經公示而直接轉移。受遺贈人在受遺贈開始時即當然地取得物權。五、合法建造、拆除房屋等事實行為非基于法律行為引起的物權變動，只要發(fā)生法定原因，即可直接發(fā)生物權變動，對這類物權變動，不以不動產登記或者動產交付作為權利人是否取得物權的要件，在法定原因發(fā)生時及時認定所有權轉移。因此，房子未過戶被法院查封可以要求法院解封。但如果沒有實際占有該財產，人民法院不得查封該房產。

法律依據(jù)

《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

二手房在辦理過戶期間，被法院查封，怎么辦

如果是正常的買賣行為，則應立即委托專業(yè)律師，對法院查封房產提出異議。如果購房款仍然可以挽回，則可跟賣方協(xié)商退款；如果購房款無法挽回，則要求法院支持正常買賣行為，剩余房款可配合法院查封。法律依據(jù)：《民訴法司法解釋》第一百六十七條，財產保全的被保全人提供其他等值擔保財產且有利于執(zhí)行的，人民法院可以裁定變更保全標的物為被保全人提供的擔保財產。